上海首个超低能耗住宅将延期半年交付 “绿色建筑”验收不易

来源：21世纪经济报道 2023-06-21 21:02:43

在上海闵行上班的刘志华最近有点郁闷。5月31日，他为即将拿到手的融信旭辉世纪古美（简称“世纪古美”）新房定好了全屋定制套餐，却收到了来自开发商上海旭融房地产开发有限公司（简称“上海旭融”）的《延期交付通知书》（简称“《通知书》”）。

根据通知书，融信旭辉世纪古美本应于2023年6月30日前交房，但由于受到疫情影响，造成相关验收工作启动日期顺延，无法按时交房。预计交付时间在2023年12月30日前，最终交付时间将以上海旭融后续寄发的《交付通知书》为准。

(资料图片仅供参考)

刘志华与其他业主联系后发现，有业主从开发商处求证到更多信息，此次交房延期，除了疫情原因之外，还有一个重要原因，就是超低能耗住宅的验收标准非常严格，比如，世纪古美因为玻璃SC指标有微距，尽管这个微距只有0.1，项目还将继续调整。

企查查信息显示，上海旭融为苏州旭融商务咨询有限公司（简称“苏州旭融”）全资子公司，苏州旭融由旭辉占股51%、苏州融飞置业有限公司占股49%，苏州融飞置业为融信孙公司。

据了解，业主代表已展开与项目开发商的接洽谈判，业主的主要诉求在于开发商延期交付的赔偿。截至发稿，双方协商未有进一步结果。

延期原因

《通知书》这样写道：“由于本项目在开发建设过程中，受到上海市及周边城市新冠疫情反复及疫情管控不断升级的影响而多次停止施工，尤其是2022年3月至6月上海持续性的疫情，造成了本项目施工停滞。此外，项目施工过程中，建筑工人因疫情管控及疫情政策放开后均无法全员按时回到工作岗位，建筑材料的生产、运输、安装也均无法完全正常，还受到极端天气等各种不利因素的影响，进一步导致了项目延误，也最终造成相关验收工作启动日期的顺延”。

依据购房合同补充协议第9.1.3条的约定和上海市房屋管理局及上海市司法局于2022年5月31日共同发布的《关于新冠肺炎疫情影响下本市新建住宅交付的指导意见》的相关规定，上海旭融认为，受疫情影响导致延误的三个月，属于不可抗力。上海旭融在法律认可的免责期内不承担逾期交付的违约责任，如在免责期内仍无法交付的，则承诺将按照合同约定的违约责任进行赔付。换言之，上海旭融有3个月免责期，超过3个月则按照合同约定赔付给业主。对此，业主们颇有微词。比如，现场看房子都盖好了，却因为一个看起来不那么重要的指标不能收房？此外，业主们认为开发商主动提出3个月免责期是有争议的，毕竟政府方面从没有宣布过免责时间。

今年5月底，世纪古美做了一次工地开放，业主们也看到了房子室内精装修已基本完成，但当时户内较多功能性测试还没开始，比如空调测试、地暖测试，小区燃气也还未接通。此外，小区入口、地库、景观绿化都需要细节打磨。上海旭融相关人士告诉业主，还会再打磨一下。

此外，小区外部配套条件也不成熟，比如，项目四周的道路仍无法通。在现场，记者看到小区房子外里面基本已经完成，园区里绿化景观也已成型。不过，目前小区西面仅有一条小路联通外围的星中路，其他三面与主干道的联通还未实现。据工作人员反映，目前业主们进小区参观都是先把车子停在外围的停车场，然后步行过来。

记者通过多方求证了解到，包括住宅玻璃SC指标有微距等问题在内，项目将继续调整。然而，相比一些还未完工的项目所面临的“保交付”，世纪古美的业主表示无奈，他们认为，房子都盖好了精装修也做好了为什么因为这么细微的问题而不能交付？

据透露，近期世纪古美重新启动了消防、交通、人防、规划、质监、绿化等的验收，验收还未全部完成。

对于引发业主关注的超低能耗验收问题，上海旭融方面也不认同“未通过”的说法，他们认为是“正在验收过程中”。

据透露，上海市住建委在2023年4月14日发布了《上海市超低能耗建筑项目第三方测评机构管理办法（试行）》。根据政府最新的文件要求，世纪古美短时间内汇总了所需的资料，提交申请后，该项目接受了其指定第三方的现场抽检。5月中旬，世纪古美收到了回复意，涉及几项提升要求，目前正在施工进行中，其中包括业主们关心的更换玻璃问题。

记者获得的一份房企的汇报材料显示：

1、受疫情影响，导致世纪古美工期延误，项目所受疫情影响超三个月情况属实。2022 年 3 月 14 日，市住建委发布第 166 号文，要求全市工地实施封闭。自此，项目材料已经不能运输，现场也不能正常施工；直至 2022年6月16日，项目在封闭三个月后，首批材料方才进场，项目正式复工。在此期间项目受疫情防控、材料短缺等原因无法开展正常施工。

2. 项目整体验收正在进行。由于受疫情影响超过三个月，导致现场整体所有验收的节奏迟缓，节点停滞。目前项目还有多项验收工作刚刚开启，包括消防、交通、人防、规划、质监、绿化等。业主所关注的超低能耗验收只是其中一个环节，还有其他相关部门均需进行验收。

目前项目部的最重要工作，是尽快完成现场的工程收尾工作，完成相关的验收，以获得交付所需的竣备、交付等相关证照。

3. 项目组织了两次预看房。分别在 2023 年 2 月与2023 年5月。

超低能耗住宅趋势

尽管上海旭融秉持着开放态度与外界交流，但受多方面因素影响，其与业主们的协商沟通还是颇有难度的。有业主指出，延迟半年交付，租房子都要花十几万，这个损失谁来承担？有的业主则担心，延迟交付真的是因为疫情？还是有其他隐情？业主们到底能不能在半年后拿到房子？正如前文所述，业主代表已着手与开发商展开协商谈判。

由此可见，房地产调控的长尾效应正在显现。由于合作开发该项目的两家房企均为出险房企，业主们对于开发商缺乏信任感，对于能否保交付也产生了质疑。世纪古美业主的质疑并非空穴来风，该项目投资方之一融信在嘉定的全资项目海纳印象在2022年经历过停工事件，因为延期支付工程款，项目其中一个地块遭遇工程方短暂停工。尽管在业主们与嘉定区政府积极推动下，项目进展顺利，目前有望在8月底如期交付，但购房者还是很焦虑。

回看世纪古美项目，有着房企在房地产发展周期内踩错时间节点的印记。融信当年拿地相对积极：2020年8月6日，旭辉、融信联合体以总价45.23亿元拿下的闵行区七宝镇古美北社区S110501单元27-01地块，成交楼面价54814元/平方米，溢价率40.55%。8月17日，融信再度出手，以48.71亿元拿下位于嘉定南翔的JDC2-0203单元18-02和20-01两幅宅地。在这两幅地块上，融信打造了海纳印象。

时间再往回倒退一年，2019年的融信乘着行业发展东风，踩准布局区域节奏，迅速达到企业发展的高光时刻。2019年，融信实现营收514.63亿元，同比增长49.75%；净利润58.94亿元，同比增长69.78%。净利同比增近七成，负债比率降至70%。

就在2020年上半年，融信新增货值为807.8亿元。这一数值也达到了历史新高，约占2019年该公司新增货值约945亿元的85%。

不过，营收净利同比双增的局面很快随着“三道红线”的出台而结束。2020年，融信营收利润双双下调。2021年上海第四批次新盘集中供应中，融信前述两个项目同时出现在名单中，彼时的融信，因“全款选客”被相关部门约谈过。业内猜测这是房企为了快速回款的一个做法，不过融信方面否认了“挑客”的说法。

如果当年开发商没有申请建造超低能耗住宅，是否即使有减配动作，也能如期通过验收从而避免延期交付？然而，企业与个人一样，都希望顺应时代趋势，打下长足发展的更扎实基础。正如一名业内人士所指，万事开头难，面对行业大趋势，房企肯定也是在磕磕碰碰中成长与成熟起来的。

值得一提的是，世纪古美在2021年2月顺利通过上海市住建委超低能耗方案评审。据介绍，该项目地处被评为“上海三星级绿色生态城区”的七宝九星地区东块核心位置。一个背景是，上海市提出在2025年前实现碳达峰，闵行区也正在加快建设生态宜居城市，发展超低能耗建筑等新技术。

当年闵行区建管委相关负责人曾对媒体介绍，按照行业检测数据，与常规建筑相比，超低能耗建筑可节能30%以上，对减少排放、降低能耗具有重要推动作用。该项目的试点将为超低能耗建筑的建设形成一套可复制、可推广、可持续的经验。

此前的2019年3月，上海住建委发布了《上海市超低能耗建筑技术导则》的通知，提及“上海作为一座超大城市，能源和环境矛盾日益突出，建筑能耗总量和能耗强度上行压力不断加大。推进建筑能效水平不断提升，是上海实施绿色发展的必然选择，也是建设生态之城的必由之路。

从世界范围来看，超低能耗建筑正在成为建筑节能的发展趋势，徳国、美国、欧盟、日本等许多国家和地区都制定了超低能耗建筑发展目标和技术政策。

2010 年以来，住房与城乡建设部通过示范引导，吸纳德国被动房技术理念，在不同气候区开展了一系列的超低能耗建筑示范项目建设，取得了良好的应用效果。住房与城乡建设部2017年发布的《建筑节能与绿色建筑发展“十三五”规划》中，明确提出“在全国不同气候区积极开展超低能耗建筑建设示范”、“开展超低能耗小区（园区）、近零能耗建筑示范工程试点”、“到2020年，建设超低能耗、近零能耗建筑示范项目1000万平方米以上”。

国内绿色建筑发展，已超过十年之久。国内有一批较早实践绿色建筑的房企。据一部分已涉足绿色建筑领域的房企知情人士介绍，上海住宅做超低能耗有3%容积率补贴，但工程建造要面临颇为严格的验收标准。

业内人士分析认为，超低能耗建筑是指建筑形态，被动式建筑技术是一个技术体系的集成，例如某项目采用了被动式建筑技术，但可能达不到超低能耗建筑的认证。这就不难理解超低能耗住宅认证与验收的严苛了。

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